住宅を購入するにあたって、建物そのものを購入する以外にもさまざまな費用がかかります。これらの費用を諸費用と呼びますが、初めて住宅を購入する方は、何にどの程度お金を用意すればよいのか、わからない方もいるでしょう。
今回は、住宅を購入する際に発生する諸費用の内訳と、諸費用を抑えるための方法について解説します。これから新しく購入する住宅の予算計画を立てる方は、ぜひ最後までご覧ください。
住宅購入の諸経費とは？
諸経費、または諸費用とは、物件購入代金とは別にかかる費用のことです。具体的には、契約書に添付する印紙税や不動産登記費用、各種保険料などが該当します。物件価格に組み込まれる手付金や頭金、引っ越し代金などは諸費用に含まれません。
諸費用の目安は、購入する不動産によって異なります。たとえば、注文住宅の場合、諸費用の相場は土地および建物の購入総額の10〜12％程度です。一方で、建売住宅や中古住宅は6〜8％程度、新築マンションは3〜5％程度が相場になります。
諸費用も住宅ローンと合わせてローンを組むこともできますが、一般的には現金で支払うことになるため、計画を立てる際は注意してください。
住宅購入で発生する諸経費の内訳
以下では、住宅を購入するにあたって発生する諸経費の内訳を解説します。それぞれの項目について、順番にチェックしていきましょう。
仲介手数料
諸経費のひとつである仲介手数料は、不動産会社に払うお金のことです。新しく住宅を購入する場合、多くの方は不動産会社に相談するでしょう。
不動産会社は不動産の売買をする際、売主と買主の間で契約事務を行います。この契約の成立に対して、不動産会社に支払う成功報酬が仲介手数料です。
仲介手数料は、宅建業法こと宅地建物取引業法という法律で上限額が決められており、上限の計算方法は物件の売買価格により異なっています。たとえば、売買価格が200万円以下の場合は物件価格に5％以内+消費税、そして売買価格が400万円以上の場合は売買価格の3%以内+消費税の金額が上限です。
仲介手数料は、契約が成立したタイミングで支払うケースが多いですが、不動産会社によって異なるため事前に確認しておきましょう。支払い方法は、売買契約成立時に半額を、引渡し時に残りの分を支払うのが一般的です。
ちなみに、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求すると法律違反となります。不当な契約を結ばされないためにも、仲介手数料の相場は正確に把握しましょう。
印紙代
印紙代とは、印紙税とも呼ばれる、取引にともなって作成される契約書をはじめとする文書に課税される税金のことです。印紙税法で掲げられている課税文書は20種類あり、そのうち不動産の取引に関係する文書として、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書、建築工事請負契約書などがあげられます。
印紙税は状況や内容、金額に応じて税額を計算し、定められた方法によって納税しなければなりません。印紙税を納める際は、収入印紙を購入し、該当する課税文書に貼付して消印します。収入印紙は、郵便局や法務局以外にも、コンビニエンスストアやたばこ屋、酒店などでも購入可能です。
ただし、収入印紙を契約書などに貼っただけでは、印紙税を納めたことにはなりません。印紙税を納めるためには、必ず消印が必要です。
また、収入印紙を貼らなかった、または消印がない場合は、印紙税未納となり、過怠税が課せられます。もっとも重い罰則では懲役という刑罰が科される可能性もあるため、注意してください。
登録免許税
登録免許税とは、不動産を登記する際に納める税金のことです。土地や建物などの不動産の所有権を移転するときは、登録免許税を納付し、不動産登記を行います。
不動産登記には所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記など、いくつか種類がありますが、不動産の権利関係には登記の義務が存在しません。しかし、登記がなければ不動産の所有権を第三者に主張できないため、登記、および登記の際に支払う登録免許税は重要です。
登録免許税の金額は、対象となる住宅が新築住宅、または中古住宅かによって変動します。新築の場合、最初に所有権保存登記が必要なため、所有権移転登記よりも低い税額で登記が可能です。以前所有者がいた不動産を購入、または相続する場合、所有権移転登記の際に住宅なら固定資産税評価額の2%、土地なら1.5％を支払います。
不動産の新しい所有者が自分であることを法的に証明するためにも、可能な限り早く登記と登録免許税の支払いを済ませてしまいましょう。
不動産取得税
建物や土地などの不動産を取得した際に支払う税金が不動産取得税です。都道府県が課税する、地方税に分類される税金で、不動産を取得したときのみならず、新築・増築したときも支払わなければなりません。
不動産を取得してから、6か月〜1年半程度経過すると各都道府県から届く納税通知書を使用して納付します。納付期限は都道府県によって異なるため、事前に確認しておきましょう。期限を過ぎてしまうと、遅れるほど延滞税が増え、最悪の場合は財産の差し押さえに至ることもあります。
不動産取得税は、取得した不動産の価格である課税標準額と税率を掛けて算出します。税率は原則4％ですが、土地と住宅は、2024年3月31日の取得までは3％に引き下げられており、かつ税率の引き下げにはとくに要件は定められていません。
ちなみに、不動産取得税は、取得した不動産が取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅である、新耐震基準に適合していることが証明されているなど、一定の条件を満たしていれば、軽減措置を受けることが可能です。
火災や地震保険料
火災保険、そして地震保険も諸費用に含まれています。火災保険と地震保険は、それぞれ火災と地震が原因で住宅が被害にあった際の損害を補償する保険です。
両者には保証内容の違いや保険料の違いなど、いくつか違いが存在します。たとえば、火災保険は火災や自然災害などで損害を受けた建物や家財を補償する保険ですが、地震保険は地震や噴火、これらによる津波を原因とする火災や損壊を補償する保険です。
また、火災保険は保険料を保険会社が自由に設定できますが、地震保険は政府と民間の保険会社が共同で運営しているため、保険料の設定方法が統一されているという違いもあります。
火災保険と地震保険の契約期間は、最長5年です。保険料の支払いのタイミングは利用する保険会社やプランによってさまざまですが、一般的には契約が成立したときに一括で支払います。
長期間の保険料は一括で支払ったほうが総額は安くなりますが、資金の用意ができない場合は分割で支払うことも可能です。契約期間が終了すると更新、または別の保険会社と契約して、再度保険料を支払います。
司法書士報酬
司法書士報酬とは、その名のとおり司法書士に支払う報酬のことで、不動産登記の手続きを司法書士に依頼した場合のみ発生する費用です。不動産を取得した際に行う不動産登記は自力でも行えますが、登記申請書の作成や必要書類の準備には時間も手間もかかります。
そんなとき、不動産登記に必要な各種手続きや書類の準備を一手に引き受けてくれるのが、司法書士です。司法書士に不動産登記を任せるメリットはさまざまですが、そのうちのひとつとして作業スピードの向上があげられます。
司法書士は、不動産登記をはじめとする登記に特化した法律の専門家です。そのため、不動産登記の流れを熟知しており、実際に登記が完了するまでの作業をスムーズに行ってくれます。また、法律的なアドバイスが受けられる、各種手続きの割引が受けられるなども、司法書士に不動産登記を任せるメリットです。
司法書士報酬の相場は5〜15万円ほどが一般的ですが、地域や内容によって金額は変動します。
住宅ローンを組む際に発生する費用
住宅ローンは、新しく住宅を購入するにあたって初期費用の問題を解決できます。そんな住宅ローンを利用する際は、以下のような費用が発生するため、ひとつずつ順番にチェックしていきましょう。
印紙税
住宅ローンを利用する場合、金融機関と金銭消費貸借契約を交わします。印紙税とは、このとき契約書に貼る印紙代のことです。
税額は契約書の記載金額、つまり住宅ローンの借入金額によって変動します。家を建てるとき、リフォームするときの契約は税額の軽減が受けられますが、住宅ローンは軽減措置を受けられません。
印紙税を納めるのは課税文書の作成者の役割です。もし共同で作成した場合は、共同作成者全員が連帯して納める必要があります。また、住宅ローンの契約を電子契約で結んだときは、印紙税はかかりません。
ちなみに、印紙税の支払いを怠ると、納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額、つまり、当初に納付すべき印紙税額の3倍に相当する過怠税が徴収されます。
融資手数料
融資手数料とは、住宅ローンを契約する際に金融機関に支払う諸費用のことです。融資事務手数料、または事務取扱手数料とも呼ばれます。支払う金額は3〜5万円程度、または借入額の1〜3％程度が相場です。
融資手数料には定額型、そして定率型の2種類が存在します。定額型は借り入れた金額にかかわらず一律の金額を支払うタイプで、定率型は借り入れた金額に一定の手数料率をかけた金額を支払うタイプです。
それぞれ契約のとき支払う諸費用を抑えられる、金利が低めに設定されているというメリットが存在しますが、どちらがよいかは借り入れる金額、期間によって異なります。
支払うタイミングは住宅ローンの融資実行日で、定額型も定率型も融資手数料は一括で支払わなければなりません。
ローン保証料
住宅ローンを利用する際にかかる諸費用のひとつとして、ローン保証料の名前があげられます。ローン保証料とは、住宅ローンの利用者が返済不能におちいったとき、債務の立て替え払いをしてくれる保証会社と契約を結ぶ際に支払う費用です。
保証会社を利用することで、住宅ローンの利用者は親族や知人に対して連帯保証人の依頼をする必要がなくなります。ちなみに、債務免除ではないので注意してください。
ローン保証料の支払い方法には、前払い型と金利上乗せ型の2種類が存在しており、前者は住宅ローンの契約をするタイミングでローン保証料を全額一括払いし、後者は住宅ローンの金利に保証料を上乗せして、毎月の返済額に含めて支払います。ローン保証料の費用相場は、借り入れる金額の0.5〜2％程度です。
登記費用
住宅ローンを利用する場合、抵当権設定登記をしなければなりません。抵当権とは、債務者が受けた融資の返済ができず債務不履行におちいったとき、設定されている財産から弁済を受けられる権利のことです。住宅ローンの場合、購入した不動産が担保になります。
優先的に弁済を受けられる抵当権を主張するためには、抵当権設定登記が必須です。費用相場は2〜7万円程度で、司法書士に抵当権設定登記の各種手続きを任せた場合は、別途成功報酬も支払わなければなりません。ちなみに、債務者が住宅ローンを完済した場合、抵当権は不要になります。
住宅購入で発生する諸費用を抑える方法
住宅を購入する際に発生する諸費用は、一つひとつの金額は小さいかもしれませんが、合計すると大きな金額になります。諸費用を抑えたい場合は、以下の方法を試してみましょう。
諸費用の金額が安い物件を選ぶ
諸費用の金額は、不動産によって異なります。諸費用が安い不動産を選択すれば、それだけ初期費用の節約が可能です。
たとえば、不動産の売買が成立した際に支払う仲介手数料は、不動産会社によっては無料の場合があります。仲介手数料は法律で上限が決められていますが、その金額は決して小さくありません。仲介手数料を無料にできれば、購入する不動産によっては、数十万円から数百万円単位の節約ができるでしょう。
そのほかにも、ローン事務手数料や保証料なども費用を安くできる余地があります。担当の営業マンの話をそのまま受け入れず、余計な費用がかかっていないかしっかり吟味しましょう。
火災や地震保険の見直しをする
火災保険や地震保険の見直しも、諸費用の節約方法として有効です。火災保険と地震保険の費用を抑えたいときは、契約期間を長くしましょう。
こまめに契約を更新するよりも長期間の契約を結んだほうがトータルの保険料は安くなります。ただし、長期契約の場合は保険料を一括で支払う必要があるため、予算と相談しながら無理のない範囲で長期契約を結びましょう。
また、割引制度も積極的に利用してください。火災保険であれば取得した不動産が新築であること、地震保険であれば1981年6月1日以降に新築された不動産であることなど、それぞれ特定の条件を満たせば、保険料の割引を受けられます。
そのほかにも、金額がある程度統一されている地震保険ではできませんが、火災保険であれば費用の比較をして、一番保険料が安い保険会社のプランを利用する方法もおすすめです。
引っ越し費用が抑えられる業者を探す
引っ越しを依頼する際は、引っ越し費用を抑えられる業者を探しましょう。昨今はさまざまな引っ越し業者が登場しており、目安となる費用やサービスの内容も異なっています。引っ越し費用を少しでも抑えたい場合は、複数の引っ越し業者をピックアップして、それぞれの引っ越し業者から見積もりを出してもらい、比較を行うとよいでしょう。
また、繁忙期以外に引っ越し日時を指定するのも、引っ越し費用を抑える有効な方法です。引っ越し費用は、新生活が始まる3月から4月にかけて高騰します。ある程度引っ越しのタイミングを自由に決定できる場合は、引っ越し費用が安くなる10月や12月、1月に引っ越しを依頼するのがおすすめです。
住宅購入の諸費用は現金払いが基本
不動産を購入する場合に必要な諸費用は、現金で支払うのが基本です。そのため、分割支払いや後払いなどはあまり認められていません。諸費用も含めて、あらかじめ資金の準備をしておきましょう。
現金を用意できない場合は、オーバーローンを利用する方法があります。オーバーローンとは、住宅ローンを利用する際、不動産に加えて諸費用分のお金を借り入れることです。借入金額が多くなる分、返済金額の増加がデメリットですが、必要な現金をすぐに用意できます。
そのほかの対処方法として、家づくりと並行しながら貯蓄をする、諸費用専用の諸費用ローンを利用するなどもあげられますが、どの方法を選択するにしろ、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。
住宅購入の諸費用は、専門家に相談するのが最も手軽です。株式会社タカオホームソリューションズでは、諸費用を含め、住宅購入に関するお悩み全般に対応してくれます。住宅購入でお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。
まとめ
以上、住宅を購入する際にかかる諸費用の内訳、そして諸費用を抑えるためのポイントについて取り上げてきました。必要な諸費用を合計すると、かなり大きな金額になることがわかります。しかも現金払いが基本となるため、計画的に住宅購入資金を用意しなければなりません。
株式会社タカオホームソリューションズは、新築住宅の建築を主に請け負っている会社です。住宅に関する豊富な経験と実績を有しており、クライアント一人ひとりの希望に合った住まいを提案してくれます。住宅の建設費用の相談も受け付けているため、ぜひ公式サイトからお問い合わせください。
