マイホームを建てるにあたり、まずは土地を探す必要があります。土地探しを開始すると「分譲地」や「宅地」といった用語を見かけることが増えるでしょう。しかし「分譲地とは？宅地との違いは何？」と、疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
この記事では、分譲地について詳しく解説します。宅地との違いや分譲地のメリット・デメリットについても紹介していますので、マイホームの建築を考えている方は参考にしてください。
分譲地はどんな土地？
分譲地とは、不動産会社などの業者が面積の大きな土地を購入し、細かく区画整理を行ったのちに住宅を建てられるようにして販売している土地のことです。分譲地の規模により「大規模分譲地」と「小規模分譲地」の2つに分化しています。
大規模分譲地は、20戸以上の住宅が集まっている土地のことで、大規模なものだと区画が100を超えているものもあります。このような大きな分譲地は、そのままひとつの街になっているのが特徴です。
小規模分譲地は、2〜4区画ほどのコンパクトな敷地が特徴で、駅に近かったり、通勤や買い物にも便利な市街地などに作られていたりします。
水道・ガス・電気など、生活に必要なインフラが備わった状態で売りに出されているため、すぐに家を建てることが可能です。
宅地との違いとは
宅地とは、土地の登記記録に記載される地目の種類のことをいいます。地目は土地の利用状況ごとに区分されており、山林・田・畑・公園・原野など23種類の項目があります。
宅地は「建物を建てること」を目的としており、数多くある地目のなかでも家を建てられるのは宅地のみです。ただ、地目が宅地ではない土地でも地目を宅地へと登記変更することで、その土地を「家を建てられる場所」にすることが可能です。
分譲地は、大きな宅地を小分けにして小さな宅地にしたものであり、宅地という地目の中に含まれています。「住宅を建築できる土地」である点は同じですが、異なる点もあります。
まず、施工業者についての違いは、宅地は自由に選択できますが分譲地は決まっているケースがほとんどです。
また、水道などのインフラは分譲地では初めから整っているケースが多いですが、宅地は費用を支払い引き込まなければなりません。
さらに、隣地との境界が譲地は明確に決まっているのに対して、宅地は決まっていないケースもあります。
分譲地のメリット5つ
分譲地には、宅地にはないメリットがいくつかあります。ここからは、分譲地のメリットについて5つのポイントごとに詳しく見ていきましょう。
手頃な価格で品質のよい土地が購入できる
分譲地は、不動産会社などが広い土地を購入、分割して販売しています。開発コストを大きく抑えることにより、手ごろな価格で品質のよい土地を購入できるのは、分譲地の大きなメリットといえます。
分譲地ではない土地の場合、土地ごとに坪単価や面積が異なるため、適正な価格かどうかを判断するのが困難です。しかし、分譲地は手頃な価格設定になるようバランスを重視した区画割りのため、土地にかかる総額がわかりやすい点が魅力といえます。
また、一般的に宅地を購入した場合、付帯工事などの追加費用が土地代とは別で上乗せされますが、分譲地の場合ほとんどありません。こうした点も、土地の総額を把握しやすくする要因となっています。
すでにインフラの整備がされている
不動産会社などが購入した土地は、区画整理をして分譲地として販売されるため、販売する時点で電気・ガス・水道などの生活インフラが整備されています。
水道や電線などを引き込む工事が必要ないため、生活インフラを整えるための工事費用は必要ありません。分譲地ではない土地だと、土地を購入したあとに自分で整備する必要があるため、最初からインフラが整っていることは費用を抑えることにつながります。
また、インフラが整備された分譲地なら、購入後すぐに基礎工事を開始できるため、工期が短縮できるのも魅力といえます。
住環境が整っていて住みやすい
区画整理された分譲地には、住みやすい街づくりが計画されているケースが多数あります。分譲地の内部にはゴミステーションや公園が設計されていたり、公共機関や商業施設などへのアクセスが整備されていたりと、利便性を高める工夫がなされています。
利便性の高さは新たな住民を増やす要因となり、周辺の街などの発展にも効果が高まります。
また、近隣住民と馴染みやすいのもメリットのひとつです。同時期に住み始める世帯が多数であり、子育て世代が入居する場合も多くあります。似た家族構成であるとコミュニティ構築が良好になり、円滑な近所付き合いができます。
道路や街並みが整備されている
分譲地は統一感ある街並みが整備されているのも特徴です。大規模分譲地では、区画設計の段階から街づくりを行っているため、機能性が高く美しい街であるといえます。
分譲地のコンセプトに沿ったデザインの建物が集まっているため、一貫性のある景観と見栄えのよさを実現しています。
また、区画内の道路などもコンセプトに合った設計である場合が多数です。道路の脇にベンチを置いたり、コミュニティスペースをつくったりなど、道路の構造にも工夫した整備が行われています。
防犯性が高めやすい
防犯性が高めやすいのもメリットです。整備された環境にある分譲地は住人以外の車が通ることもあまりないため事故が少なく、安全性も高いといえます。不審者が近づきにくいため、防犯の面でも効果が期待できます。
また、災害時に避難ができる公園や、近隣住民同士の交流を目的としたコミュニティスペースの設置など、防犯に対する意識が高いのが特徴です。
住民同士が顔見知りになることで防犯意識は高まり、災害時など緊急な場合でも対応がスムーズになりやすいです。
分譲地によっては、警備員の巡回や、防犯カメラ設置などのセキュリティ設備が整えられ、生活するうえでの安全を確保する仕組みを導入しているところもあります。防犯意識向上の取り組みが行われていることは、防犯性を高くしている要因といえます。
分譲地にはデメリットもある
分譲地にはデメリットもあります。メリットとデメリットどちらも考慮し、長く住み続けられる土地であるかを検討することが大切です。
近所付き合いが濃くなりやすい
分譲地は近所付き合いが濃くなりやすいという特徴があります。コミュニケーションを密に取り合うことで防犯などにつながるメリットがありますが、その反面、近所付き合いが濃すぎて苦痛を感じる場合もあるのがデメリットです。
子ども同士が同年代であると、コミュニティ内に苦手な人がいても付き合わなければならず、精神的に苦しくなることもあります。
また、近所にどんな人が住んでいるかは引っ越してみないとわかりません。そのため、同じタイミングで入居し始めることが多い分譲地では、事前に近隣住民の情報を得ることは難しくなります。
町内会などの地区活動への参加が必要な場合も多く、負担に感じるケースもあります。自分がどのような付き合い方を望んでいるのか、近所付き合いが密でも苦痛ではないかなど、今一度確認しておくことが必要です。
希望する間取りで建てられないことがある
分譲地は、区画内の大きさや価格をほぼ平均的にして販売していることがほとんどです。そのため、土地の広さや環境などの影響により「庭を広くしたい」「窓を大きくしたい」などのこだわりが反映できない場合があります。
間取りやデザインを自由に決められないため、希望どおりの家を建てられない場合が多く、細部にこだわることも難しいでしょう。そのため、景観にはこだわらず、手頃な価格で家を購入したい人におすすめといえます。
しかし近年では、分譲地でもそれぞれ違うデザインの住宅が立ち並び、おしゃれなデザインの住宅も増えてきています。外観や間取りにこだわりがない人にとっては、むしろ選びやすく、住み替えまでの時間も短縮できるといった点はメリットとなります。
交通アクセスが悪い場所もある
分譲地は交通アクセスが悪いケースもある点がデメリットといえます。分譲地は、もともと農地であったような広い土地を購入し開発している場合が多く、駅などから遠い土地であるケースが多いためです。
とくに大規模分譲地は土地が広大であるため、駅から遠い傾向があります。通勤にマイカーを利用する人は、区画内の道路が整備されていることもありさほど問題ではありませんが、公共交通機関を利用する場合、交通の不便さは生活の不便さにつながる可能性があります。
通勤・通学のアクセスが悪いと、日々の生活に大きな悪影響を与えてしまうため、状況をしっかりと把握し、理想の生活スタイルが維持できるような土地を選ぶことが重要です。
分譲地を選ぶ際のポイント
ここからは、自分が理想とする住まいを実現するためには何が必要なのか、大切なポイントについて紹介します。
建築条件があるか確認する
土地を探すうえで大切なのは、建築条件があるかどうかを確認することです。建築条件付きの土地とは、家を建てる際に建築会社が指定されている土地のことをいいます。
建築条件が付いている土地は、建物のレイアウトや外観に制限があり、周囲の住宅と似たデザインになりやすいのが特徴です。
そのため「近隣に類似した外観の住宅がないこと」「ほかに依頼したい建築会社がある」といった場合には、建築条件の付いていない土地を検討する必要があります。
建ぺい率や容積率などを確認しておく
分譲地や宅地などで新しくマイホームを建てる際には、建ぺい率や容積率などの法的規制についてもチェックしておくことが重要です。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、良好な住環境や災害を防ぐことを目的として、用途地域によって数値が制限されています。
容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合のことであり、土地に対して何階建ての住宅が建築可能かを定める基準といえます。容積率も用途地域によって数値が制限されており、場所によっては規制条件が厳しい場合があります。
建ぺい率と容積率の数値によって、同じ敷地面積でも建てられる家の大きさが変わります。そのため、分譲地を購入するときには規制についてもチェックが必要です。
周辺環境をチェックする
周辺がどういった環境にあるかも、分譲地を選ぶ際のポイントです。スーパーマーケットや病院、銀行など、日常でよく利用する施設が近いかどうかで土地の利便性は大きく変わります。
また、自然災害のリスクについても調査しておくといいでしょう。ハザードマップを参考に、浸水被害や地盤沈下などが発生する可能性を調べておきます。
周辺環境をチェックし、安全面や利便性を加味した土地を選ぶことで、快適なライフスタイルの維持につながります。
インフラの整備費用が土地価格に含まれているか確認する
区画整理された分譲地は、インフラ設備が整っていたり、造成工事が完了していたりする状態で販売されています。これにより、インフラ整備費用などが土地価格に含まれている場合が多数です。
宅地の場合、販売価格にインフラ整備費用は含まれていません。そのため、土地代に加えて
インフラ整備費用や造成工事費用を上乗せする必要があります。
土地代にインフラ整備費用が含まれているかどうかは、土地を購入する価格を大きく変動させる要因となります。土地購入代にインフラ整備費用等が入っているかを必ず担当業者に確認するようにしましょう。
しっかりと情報収集する
分譲地を購入する際には、事前にしっかりとした情報収集を行いましょう。分譲地は元が畑や山林だった土地を開発しているため、切土や盛土が施されているケースがあり注意が必要です。
盛土とは、地盤の低い土地に土砂を積み、フラットな地盤にすることです。切土は、傾斜を切り取ってフラットな地面を作ることをさします。とくに盛土は地盤が弱い場合があるため、必要に応じて地盤調査が必要になります。
そのほか、独自のガイドラインを定めている分譲地もあります。敷地内で新たに建築をする際のルールや生活の決まりごとについても確認し、住み始めてからのトラブルを極力抑えられるよう情報収集を徹底することをおすすめします。
株式会社タカオホームパートナーズでは、岐阜県を中心に分譲地を販売しています。地盤調査・改良工事も行うため、安心して住宅を建てられます。ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
分譲地は、生活利便性に優れていたり、インフラが整えられていたりなど、住みやすさに配慮した土地と言えます。また、価格が手頃であるため、若い世代でも比較的購入しやすいといえます。
日照条件や建築条件付きの土地かどうかなど、チェックすべきポイントを押さえておくことで、満足度の高いマイホームが建てられます。
分譲地の購入や理想のマイホームを考えている方は、株式会社タカオホームパートナーズにご相談ください。土地探しから建築、引渡し後のメンテナンスや住んでからの雑工事、増設工事、リフォーム工事まで一貫して行っています。
お客様一人ひとりのニーズに合わせて、幅広いご提案で理想のマイホーム実現に尽力いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。
