家を買う際、まとまった金額を支払わなくてもいいように、長い期間かけて返済するための仕組みが住宅ローンです。
本記事では、これから家を建てるにあたって住宅ローンについて詳しく知りたいと考えている人に向けて、住宅ローンについて解説します。住宅ローンの種類や金利の種類も解説しているので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、家を買うために金融機関などから借りてくる資金や返済の仕組みを指します。資金を借りるときは審査に通る必要があり、担保として提出するのは購入した家です。したがって、ローンの返済ができなくなると、購入した家を差し押さえられてしまいます。
住宅ローンを借りる理由は、自己資金が急激に減らないようにするためです。家の購入費用は莫大な金額であるため、一括で支払うと、生活費が圧迫されるおそれがあります。そうした問題を防ぐためにも、ローンという形で複数回に分けて返済するという仕組みになっています。
住宅ローンの種類
住宅ローンの種類は、以下の3種類です。
- 民間融資
- 公的融資
- 協調融資
それぞれ、特徴が異なるのでひとつずつ解説します。
民間融資
民間融資は民間ローンとも呼ばれ、最も多くの人が借入先として選んでいるタイプです。借入先は民間の金融機関で、主に銀行やネット銀行、信用金庫などが挙げられます。取り扱っているローンの種類は豊富で、自分にあったローンを組めるのが特徴です。
なかでも有名なものに、提携ローンが挙げられます。提携ローンとは、購入する物件を扱う不動産と金融機関が提携している場合、安い金利でローンが組めるというシステムです。くわえて、物件の査定はすでに済ませてあるので、ローンの審査が比較的早く終わるという特徴もあります。
提携ローンは上記のほかにも、ローン契約者の勤務先と金融機関が提携している場合もあります。通常の窓口では組めないタイプのローンでさまざまなメリットがありますが、一部の金融機関でしか扱いがないので注意しましょう。
公的融資
公的融資は、財形住宅融資と自治体融資の2種類があります。
財形住宅融資とは、福利厚生の一部として設けられた仕組みで、1年以上の財形貯蓄を続けている、50万円以上の貯蓄がある、といった条件を満たした人が受けられるという条件があります。そのため、勤務先が財形住宅融資の制度を採用していないと、利用することはできません。
補足として、財形貯蓄とは給料から天引きして行う貯蓄を指します。財形住宅融資の限度額は、4,000万円あるいは貯金残高の10倍であり、基本的には少ない方が採用されます。
続いて自治体融資とは、自治体が住宅ローンの利息を一部補助してくれるタイプのローンです。しかし、現在では自治体融資を行っている自治体はほとんどありません。したがって、公的融資を受けるとなると、必然的に財形住宅融資を受けることになるでしょう。
協調融資
協調融資とは、複数の金融機関が提携して融資を行います。協調融資のなかでも有名なのが、フラット35です。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を提供しています。ローンを組んだときから完済まで、金利が一定で変わりません。したがって、返済の計画が立てやすいのが特徴です。
なお、限度額は100万〜8,000万円の範囲内であれば、物件価格と同じ金額を借入できます。保証料はいりません。
さらに、フラット35では、物件の査定に独自の水準を設けているのも特徴です。水準は高く厳しいため、査定結果がよく融資が認められれば、その物件はよい物件ということになります。
窓口は、銀行や信用金庫、ネット銀行などから行えますが、それぞれ金利や手数料、借り入れ条件が異なるため、事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの金利
住宅ローンの金利は、変動型、全期間固定型、固定期間選択型の3種類に分けられます。同じローンの内容でも、金利の種類が違えば、合計返済額や返済期間が変わってくるでしょう。そこでこの章では、3種類の金利について詳しく解説します。
変動型
変動型は、金融情勢によって金利が変動するタイプの金利です。3種類の金利のうち、金利が最も低く設定されています。しかし、金利情勢によって金利が変動するため、元々は低かった金利も変動によって高くなることもあるでしょう。
金利が変動するタイミングは、定期的に訪れる見直しのタイミングです。見直しは、金利と返済額のどちらにも行われ、金利は半年に1度、返済額は5年に1度行われます。
市場金利が下がれば金利も下がり、当初の金利よりも少なく済むためお得です。反対に、市場金利が上がればローンの金利も上がります。
とはいえ、返済額の上がり幅には上限が定められており、前回の1.25倍までしか上がりません。一方で金利は上がり幅に上限がないため、金利が増えすぎると元金が減らずに、未払い利息に陥るおそれがあります。
全期間固定型
ローンを組んだときに定められた金利が、完済するまで適用されるタイプの金利です。市場金利が上昇したとしても、金利に影響が出ることはありません。
反対に市場金利が下降したとしても、その恩恵を受けられないのが特徴です。くわえて、ほかの2種類よりも金利が高い傾向にあります。こうした特徴はデメリットですが、金利が変わらないので返済計画が立てやすい点は大きなメリットです。
なお、全期間固定型のなかにも、途中で金利が変わる段階金利タイプがあります。しかし、ローンを組むときに変わった後の金利がいくらになるのか知らされるため、返済計画の立てやすさは変わりません。前の章で紹介したフラット35は、この全期間固定型に該当します。
固定期間選択型
固定期間選択型では、はじめに金利が固定される期間を決めます。固定期間は2年や3年、5年、10年といった年単位です。
固定期間を終えたら、変動型あるいは固定型のどちらか選んだ方へ金利が変わります。変動型を選んだ場合、市場金利の影響を受けるうえに、本来の変動型のように1.25倍の上限が適用されません。したがって、金利が大幅に上昇してしまうおそれもあります。
そうしたデメリットがある反面、固定期間選択型ならではのメリットもあります。出費の多い時期に金利が固定されるタイミングをあわせられる点です。
たとえば、子どもの養育費が必要な時期に、固定期間をあわせることで、金利を気にすることなく子どもの成長を見守れます。なお、固定期間中の金利は変動型よりも高いですが、全期間固定型よりは低いです。
借りるときの流れ
住宅ローンを借りるときの流れは、以下のとおりです。
- 借りたい住宅ローンを探す
- 仮審査を申し込んで仮審査結果を待つ
- 仮審査結果に通ったら本審査を申し込む
- 本審査に通ったら住宅ローン契約を結ぶ
- 実際に融資される
仮審査から仮審査結果が届くまでの期間はおよそ1週間、本審査から本審査の結果が届くまでの期間はおよそ10日〜2週間です。全体の流れとしては、およそ1か月かかります。
一般的に、住宅ローンの手続きは、物件の購入手続きと同時に進めていきます。物件の見学が終わったタイミングでローンを探し始め、物件の引き渡しと同時に融資が完了するとよいでしょう。
マイホームを買う時期には個人差がありますが、最適なタイミングはいつになるでしょうか。こちらの記事では、家を買うときの最適なタイミングをあらゆる要素から解説しています。
まとめ
住宅ローンには、民間融資、公的融資、協調融資の3種類があります。最も多く利用されているのは民間融資ですが、状況に応じて公的融資や協調融資を利用しましょう。
また、住宅ローンにかかる金利にもいくつかの種類があります。変動型、全期間固定型、固定期間選択型の3種類です。
それぞれメリットとデメリットがあり、向いている人も異なります。そのため、金利の安さだけで決めるのではなく、自身の環境や状況にあった金利を選ぶようにしましょう。
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