建売住宅は、注文住宅よりも安く買えると聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。費用が安く済むのはメリットですが、デメリットもあるのではないかと不安に思う人もいるでしょう。
この記事では、建売住宅の購入で気をつけておきたいデメリットについて解説し、購入を後悔しないために内覧でよく確認しておきたいポイントを紹介しています。
建売住宅のメリットとデメリット
建売住宅とは、土地と建物をセットにして販売されている住宅を指します。建売住宅の間取りや設備などの仕様は、売主によって事前に決められており、建物が完成した段階で販売されるか、もしくは建築前や建築途中に販売開始されることもあります。
分譲住宅地に建てられた建売住宅を「分譲住宅」と呼びますが、一戸建ての分譲住宅も土地と建物がセットで販売される形式のため、基本的に建売住宅と同じです。
建売住宅の主要なメリット・デメリットをそれぞれ紹介するので、建売住宅がご自分の思い描いている住宅のイメージに近いかを確認する際の参考にしてください。
建売住宅のメリット
建売住宅は、注文住宅よりも購入時の費用負担が少ない点がメリットです。建売住宅を選ぶメリットはほかにもいくつかあるため、詳しく確認していきましょう。
価格が安い
建売住宅は購入者が「この値段なら購入しよう」と決心しやすいように、注文住宅に比べて手ごろな価格設定になっています。あまり広くない土地にほどよい大きさの建物を建てることで、販売価格を低く抑えるのが建売住宅の特徴です。
大手の建築会社は、基本プランをもとに同じ建材を使って、数千戸単位で建売住宅を作ることで、建材の大量発注によるコスト削減を実現しています。
実際に建物を見られる
建売住宅は、建築が完了したあとに販売されるケースが多く、購入希望者はすでに建てられた住宅を自分の目で確かめてから、購入に踏み切れます。家の外観や部屋の中までしっかりチェックできるので、注文住宅に多い「設計図と実物のイメージが違った」という失敗を避けられるでしょう。
入居までが早い
建売住宅は、契約から入居するまでのスケジュールがスピーディなのもポイントです。早ければ購入して2週間〜1か月ほどで入居できるケースもあるため、転勤など仕事の都合や子どもの通学に合わせて、希望のタイミングで住み始められるでしょう。
建売住宅のデメリット
建築プランを1から考える注文住宅とは違って、建売住宅には思いどおりにならない部分も多くあります。注文住宅より安いからと安易に建売住宅を選ぶのではなく、そのデメリットをよく理解したうえで検討しましょう。
間取りやデザインにこだわれない
建売住宅は、土地と建築済みの建物を購入する仕組みなので、間取りやデザインは自分で決められません。建築中の建売住宅を契約したとしても、建築プランはすでに決定されているため、工事途中の変更もできないのが一般的です。
建築過程をチェックできない
建売住宅は、完成済みの建物の中に入って室内の様子や設備を自分の目で確かめられますが、建物がすでにできあがっているため、建築中の状態をチェックできません。建物の基礎や耐震構造に不安がある人は、完成前から販売されている建売住宅を選ぶとよいでしょう。
同じ様な外観の家が多い
分譲住宅地に建てられた建売住宅は、建築コスト削減のため、似たような間取りや外観の家が並んでいます。デザインも個性的なものは少なく、一般に好まれやすい見た目の住宅が多いです。
郊外にあることが多い
売主は建売住宅を安く販売するために、市街地よりも土地の価格が低い郊外に建てる傾向があります。建売住宅は土地と建物をセットで販売するので、土地代が安いほうが販売価格を低く設定できるのです。
建売住宅の後悔した事例5選
「失敗した」「事前に確認すればよかった」と後悔しないように、ここでは建売住宅を実際に購入した人が後悔しやすいポイントについて確認していきましょう。
収納スペースが少ない
建売住宅は、室内の印象を広く見せるために、リビングやキッチンのスペースを大きめに設計されていることがあります。収納スペースが狭くなっている可能性があるため、家族全員の荷物を収める十分な収納スペースが確保されているかを、内覧の際に確認しましょう。
施工の質が悪い
注文住宅は耐震構造や断熱材のグレードを選べる一方で、建売住宅は低コストなため、標準レベルの性能であることが一般的です。欠陥工事ではないけれど、施工の品質そのものが悪い場合は、断熱性能や耐震性能の低い家になってしまうことがあります。
断熱性能が低い家に住むと、外気温が室内の温度に影響しやすくなり、冷暖房の効きが悪くなって光熱費の負担も増えます。
立地条件が悪い
スーパーなどの店が近いことや通勤・通学に便利なことも大切です。また、治安や騒音、周辺の交通量など、チェックするべきポイントは多くあります。住み始めてからトラブルで不快な思いをしないために、立地条件は細かくチェックしましょう。
建物をチェックする際は、日当たりもあわせて確認してください。内覧した際は日当たりがよくても、日の当たりかたは時間帯や季節によって変わるため、入居してから「洗濯物を干すベランダに日が当たらない」「冬は日当たりが悪い」といった不満が出てくることがあります。
設備が使いづらい
建売住宅の設備はあらかじめ設計されていて、注文住宅のように自由には選べません。キッチンのスペースが狭い、家電を使いたい場所にコンセントがない、不必要な床暖房の機能がついているといった点が、失敗例としてあげられます。
欠陥や不具合が見つかる
入居後に、建物の欠陥や不具合が発覚する場合もあります。完成時には気づかなくても、住み始めてから外壁のヒビを見つけたり、雨漏りしたり、窓がスムーズに開閉できなかったりというような欠陥に悩まされる事例もあり、注意が必要です。
建売住宅で後悔しないためのポイント
手ごろな価格で購入できるのが建売住宅のメリットですが、購入を後悔しないためには、内覧時に物件のチェックポイントを慎重に確認しておくことが大切です。
生活をイメージして間取りを確認する
建売住宅の間取りは変えられないため、間取りを見る際は、実際にその家に住んだ生活をシミュレーションしてみましょう。家族のライフスタイルに間取りが合っているか、生活動線は不便でないか、具体的にイメージしてください。
日当たりを確認する
昼間に日当たりがよくても、朝や夕方は室内に日が射さず暗くなってしまうこともあります。可能であれば、同じ物件でも違う時間帯に何回か内覧に訪れるとよいでしょう。リビングの日当たりだけでなく、ベランダや各部屋の状態も一つひとつ確かめてください。
収納スペースを確認する
収納スペースは、よく使うものをしまうだけでなく、季節によって出し入れする道具を全部収められるかも重要です。収納に入れたいアイテムをリストアップして、それらをすべて収めるスペースが確保できるかを確認しましょう。
立地条件が悪くないか確認する
物件の立地は、内覧の際に周辺を歩いてみたり、最寄り駅やバス停まで徒歩で行ってみたりして、自分で確かめることが確実です。騒音や夜道の安全性をチェックするには、日中だけでなく夜の時間帯にも物件の周辺をまわってみるとよいでしょう。
見えにくい箇所も確認する
建築の途中経過が確認できない建売住宅は、細部の施工ミスに気づきにくいのがデメリットです。ぱっと見がきれいに仕上がっていても、あとから欠陥が見つかる可能性もあるため、内覧の時点で細かくチェックしておきましょう。
将来的な資産価値を考慮する
建売物件は、将来的に住まなくなった場合や資産運用を目的として、売却できます。資産価値があって売却しやすいのは、個性の際立った物件よりも、普遍的で多くの人に好まれるようなデザインの住宅です。
いずれ売却することを視野に入れて、建売物件はシンプルで使いやすいデザインを選択するとよいでしょう。
建売住宅の費用と内訳
建売住宅を購入する際には、土地と建物を購入する費用にプラスして、諸費用が発生します。住宅購入にかかる諸費用は現金で支払うケースが多いため、金額の目安を知っておき、事前に準備しましょう。
購入前にかかる諸費用
購入する物件が決まって売買契約をする際には、手付金と印紙税がかかります。売買契約における手付金・印紙税の役割と、目安となる金額を確認しましょう。
手付金
物件の売買契約をする際には、解約手付として手付金を支払います。契約後のキャンセルによる損害を防ぐために、購入希望者は売主に対して物件価格の5〜10％に相当する額を手付金として渡します。
購入希望者が売買契約をキャンセルした場合は、解約手付ならその手付金は戻ってきません。一方で、売主側の事情で契約がキャンセルされた場合は、売主が購入希望者に対して手付金の倍額を支払うことになります。
契約にトラブルがなく無事に購入まで進んだ場合の手付金は、物件購入時の代金として利用できます。
印紙税
建売住宅の売買契約は、売主と買主が不動産売買契約書に署名することで成立します。不動産売買契約書には印紙税が課されるため、契約書に貼り付ける印紙代がかかります。
印紙税額は物件の購入価格に応じて異なりますが、令和9年3月31日まで印紙税の軽減措置が講じられており、たとえば購入価格が500万円超～1,000万円以下の場合、印紙代は5,000円です。購入価格が1,000万円超〜5,000万円以下なら、印紙代は1万円となります。
購入時にかかる諸費用
売買契約を済ませて物件を購入する際には、さらに「仲介手数料」「不動産取得税」「登録免許税」などの諸費用がかかります。それぞれの計算方法や目安となる金額を解説するので、諸費用を用意する際の参考にしてください。
仲介手数料
不動産会社が仲介している建売住宅を購入する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。不動産会社が依頼者から受け取れる報酬額には上限が定められていて、仲介手数料はその上限より高くなることはありません。
物件の取引金額が400万円超なら、仲介手数料の上限は「売買金額×3％+ 6万円＋消費税」で計算することが求められます。仲介手数料の下限は規定がなく、上限よりも手数料を低く設定している不動産会社を選べば、費用を抑えられる可能性があります。
不動産取得税
土地・家屋を売買で取得するときは、不動産取得税の支払いが義務付けられています。建売住宅の購入では、土地と建物いずれも不動産取得税の対象です。
令和9年3月31日までに住宅や土地を取得した場合、不動産取得税の額は「不動産の価格（課税標準額）×税率3％」です。ただし、新築住宅は、指定された要件に該当すれば不動産取得税が軽減されます。
一戸建ての新築住宅の場合は、床面積が50平方メートル以上 240平方メートル以下であれば軽減の対象となり、住宅の価格から一戸につき1,200万円まで控除されます。なお、土地の取得についても軽減措置がありますが、家屋とは適用条件や計算方法が違うため、注意が必要です。
登録免許税・司法書士への依頼料
建売住宅の購入時には「所有権移転登記」が必要で、土地と建物どちらも登録免許税が課せられます。登録免許税の金額は「物件の固定資産税評価額×税率」で求められますが、土地の売買と住宅の売買にはそれぞれ軽減税率が適用されています。
土地の所有権移転の登記は、令和8年3月31日まで軽減税率が適用され、税率は1.5％です。住宅用家屋の所有権移転の登記は、令和9年3月31日を期限に軽減税率が適用されていて、税率は0.3％となっています。
また、特定認定長期優良住宅に認定された物件は軽減税率で0,2％、認定低炭素住宅に認定された物件は0.1％の軽減税率が適用されています。登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、依頼料として10万円程度の費用がかかるでしょう。
住宅ローン利用にかかる費用
住宅を購入するためにローンを借りる場合は、住宅ローンに関連する費用も準備しましょう。住宅ローンの手続きで必要な費用を、項目別に解説します。
印紙税
住宅ローンを組む際には「金銭消費貸借契約」を結びます。住宅の売買契約をする際に印紙税がかかりますが、それとは別に、金銭消費貸借契約にも印紙税が発生します。
住宅ローンの契約には、軽減税率が適用されません。印紙代の一例をあげると、500万円超〜1,000万円以下の場合で1万円、1,000万円超〜5,000万円以下で2万円という金額が決められています。
登録免許税・司法書士への依頼料
住宅ローンを借りる場合は、土地と建物の所有権移転にかかる登録免許税のほかに「抵当権設定登記」のための登録免許税を支払わなければなりません。この際にかかる登録免許税は、令和9年3月31日まで軽減税率が適用され、税率0.1%となっています。
抵当権者はローンを貸しつける金融機関ですが、抵当権設定登記の手続きは一般的に金融機関が指定する司法書士が行うため、司法書士に依頼料を支払います。
ローン手数料、ローン保証料
ローンを借りる際は、金融機関にローン手数料、保証機関にローン保証料の支払いが必要です。ローン手数料はどこの金融機関を利用するかによって、金額が変動します。
住宅ローンには定額型と定率型があり、定額型で3万円超〜33万円、定率型で融資額の2,2％ほどのローン手数料が請求されるでしょう。
ローン保証料は、ローンの返済ができなくなってしまった場合に備えて、保証会社にローンの支払いを委託する制度です。保証会社がローンの保証人となります。ローン保証料の相場は、一括前払いで借入額の2.0％、月々のローン返済に上乗せして支払う場合は借入額の0.2％くらいです。
火災保険料、地震保険料
住宅ローンを契約する際に、金融機関から火災保険の加入を求められます。住宅が火災被害にあった場合も、ローンの返済が滞らないようにするためです。
利用する保険会社や補償内容によって保険金額は違いますが、10年一括払いで20万円〜50万円ほどの保険料がかかるでしょう。月払いや年払いをするのに比べて、10年一括払いをしたほうが保険料は低くなります。
地震保険は住宅ローンに必須ではありませんが、自然災害への備えとして加入しておくと安心です。
建売住宅の補助金
建売住宅の購入には、多くの費用がかかります。費用負担を少しでも減らすには、国や地方自治体から提供されている補助金を活用しましょう。
ここからは、建売住宅の購入時に申請できる補助金を紹介します。
子育てエコホーム支援事業
子育て世帯や若者夫婦世帯に向けて、新築住宅の購入やリフォームの費用を補助する制度が「子育てエコホーム支援事業」です。2005年4月2日以降に出生した子がいる子育て世帯と、申請時において夫婦でどちらかが1983年4月2日以降に生まれた若者夫婦世帯が対象です。
新築の建売住宅を購入する場合、長期優良住宅で100万円、ZEH住宅で80万円が国から補助されます。交付申請は2024年12月31日までとなっていますが、申し込みが多いと予算の都合で早期に締め切られることがあります。
給湯省エネ2024事業
省エネに向けた取り組みとして、高効率の給湯器を導入した場合に受けられるのが「給湯省エネ2024事業」の補助金です。新築分譲住宅の購入者も対象となっていますが、申請はハウスメーカーや工務店が行います。
「基本額」「性能加算額」「撤去加算額」の3つがあり、基本額はヒートポンプ給湯器で1台あたり8万円、電気ヒートポンプ・ガス瞬間式で10万円、家庭用燃料電池で18万円です。給湯器の性能に応じて、要件を満たせば加算額がプラスで支給されます。
また、電気蓄熱暖房機の撤去や電気温水器の撤去を行うと、撤去加算額が追加で補助されます。予算の上限に達した時点で、申し込みは締め切られる予定です。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業
「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業」は、断熱性能の向上・高効率な設備の導入・再生エネルギーの導入により、年間のエネルギー収支ゼロを目指すZEH住宅を建てたときに、国が費用の一部を補助する制度です。令和6年度は「戸建住宅ZEH化等支援事業」と「集合住宅の省CO2化促進事業」の実施が公表されています。
「戸建住宅ZEH化等支援事業」の対象者は、ZEHの新築戸建て住宅を建築・購入する個人と、新築戸建て住宅を販売する事業者です。要件を満たす「ZEH」「Nearly ZEH 」「ZEH Oriented」の住宅で、事業に登録したビルダー/プランナーが設計・建築・販売する物件には、1戸につき55万円が支給されます。
また、ZEHよりも高性能な「ZEH＋」「Nearly ZEH＋」は、ZEHと同様の要件のほかに、さらなる省エネルギーの実現などの条件を満たすことで1戸につき100万円の補助が受けられます。ZEHおよびZEH＋の住宅に蓄電システムなどの追加設備を導入すると、補助額の加算が可能です。
地域型住宅グリーン化事業
国土交通省によって提供されているのが「地域型住宅グリーン化事業」です。省エネ性能や耐久性能に優れた木造住宅を購入する際に、補助金を申請できるものです。
令和6年度の実施は予定されていないため、令和5年度の実施要項を紹介します。この補助金の対象となるのは、共通ルールにもとづいて公募されたグループに属する地域の工務店が建てた木造住宅です。
「通常タイプ」と「こどもエコ活用タイプ」の2タイプがあり、たとえば、通常タイプで認定長期優良住宅を建築した場合は、最大105万円が補助されます。こどもエコ活用タイプは、通常タイプよりも補助額が多く、認定長期優良住宅で最大135万円の支給があります。
LCCM住宅整備推進事業
「LCCM住宅整備推進事業」は、ZEHの要件に当てはまる戸建て住宅の新築で、建築・改修・解体・再利用といった家のライフサイクルにおいて、二酸化炭素の発生を抑えるための取り組みを行った場合に支給される補助金です。令和6年度の公募は現在発表されていません。
補助の対象となるには、戸建て住宅の新築であることや、再生可能エネルギーを導入することをはじめ、指定された9つの条件をすべて満たす必要があります。補助額は「設計費」「建設工事等における補助対象工事のかかり増し費用」の合計額に対して2分の1で、上限は1戸あたり140万円です。
建売住宅の人気の間取り5選
建売住宅はすでに建築された物件や、設計が決まった物件のなかから選ぶことになります。注文住宅のように間取りをいちから考えることはできませんが、快適に暮らせるデザインの家を探しましょう。
ここでは、建売住宅で人気のある間取りを5つ紹介します。
キッチンと水回りの横並びや隣接
住宅において、水回りの配置は家事動線を左右する大切なポイントです。キッチンと浴室・洗濯など水回りをすぐ近くに配置することで、家事の効率が大幅にアップします。
家事動線の効率のよさは、家事時間の節約につながります。キッチンと水回りが隣り合っていれば、料理の合間に洗濯をするのも、風呂掃除を並行して行うのも楽々です。
リビングの階段
リビング内に階段を作るのもひとつの選択肢です。リビング階段がある家では、帰宅してそれぞれの居室に入る前や、外出時にかならずリビングを通過するため、家族とコミュニケーションをとる機会が自然と多くなるでしょう。
リビングの階段下にはスペースができるので、扉をつけて階段下収納にしたり、ペット専用のスペースにしたりと、アイディア次第でさまざまな使い道があります。
畳コーナー
リビングの一角に畳コーナーを設ける間取りも、近年のトレンドです。和室ほど広くはありませんが、2畳〜4.5畳くらいの畳コーナーをリビングに設置することで、さまざまな用途に使えます。
たとえば、子どものいる家庭では、遊び場や赤ちゃんのオムツ替えをする場所として活用でき、布団を敷けばお昼寝もできます。対面キッチンから畳コーナーの様子が見える設計なら、家事をしながら子どもの見守りもできて安心です。
玄関吹き抜け
玄関に吹き抜けを作る間取りは、開放感があっておしゃれなエントランスを演出できます。吹き抜けの高い位置や天井に窓を設置すれば、玄関に自然光が入り、換気も自然に行われるため、明るく気持ちのよい空間になります。
廊下を極力なくす
注文住宅の平均的な住宅面積は約38坪といわれていますが、建売住宅は平均して約30坪と、注文住宅に比べて狭い傾向にあります。そのため、廊下をなくして居住スペースを広くとった間取りの建売住宅が人気となっています。
建売住宅に向いている人は？
建売住宅と注文住宅を比較して、どちらを選ぶかなかなか決められない人もいるでしょう。ここでは建売住宅がどんな人に向いているのか解説するので、自分に当てはまる条件があるかチェックしてみましょう。
予算が限られている
設計・打ち合わせにかかる人件費や、建築コストが大きくなりがちな注文住宅と比べて、建売住宅は低コストで建てられているため、販売価格が安く設定されています。住宅の購入に予算を多くかけられない人や、家計に占める住居費の割合を低く抑えたい人は、建売住宅を選ぶとよいでしょう。
賃貸の家賃程度の負担で一戸建てを建てたい
賃貸に住み続けるか、家を買うかの2択で悩むケースは多いですが、建売住宅は賃貸物件の家賃を払うのと同じくらいの出費で一戸建てを購入できる場合もあります。賃貸の家賃を払い続けても自分の資産にはなりませんが、家を購入すれば資産として残るため、先々のことを考えると建売住宅の購入には大きなメリットがあるでしょう。
早く引っ越しをしたい
完成済みの建売住宅は、契約から1か月程度で入居できる物件もあり、転勤や入学のために引っ越しを急いでいる場合でも対応可能です。注文住宅は、着工遅れなどが原因で引き渡し時期が延びる可能性があり、賃貸物件の退去のタイミングを調整しなければならないケースもあります。
しかし、建売住宅はすでに建てられた物件を購入できるので、引き渡し時期が遅くなる心配はありません。
駅近など好立地な場所に住みたい
建売住宅を郊外に建てる事例は多くみられますが、駅近など交通アクセスのよい立地も人気です。通勤・通学しやすく、商業施設や公共施設から近い場所に住むことは、日々の生活を快適にしてくれるでしょう。
要望を伝えることが苦手
建売住宅は仕様が決まっているので、設計士やプランナーに細かく要望を伝えるのが苦手な人に向いています。注文住宅は希望どおりの間取りやデザインを叶えられますが、考える項目が多すぎて面倒に感じる場合もあるでしょう。
建売住宅なら、物件をいくつか内覧して好みの家を選ぶだけなので、決めることが多すぎて困る心配は少ないでしょう。
時間や手間をかけたくない
注文住宅で土地と建物をそれぞれ購入する場合は、土地を探してから建物の計画を立てることになり、手間がかかります。しかし、建売住宅は土地と建物を一緒に購入でき、時間や手間をかけずに契約から入居までスムーズに進められます。
注文住宅を選ぶことも1つの手！
建売住宅は、費用を抑えて購入できる点が魅力のひとつです。しかし、どうしても家の間取りやデザインにこだわりたい場合は、注文住宅も選択肢に入れてみましょう。注文住宅は、ライフスタイルや家族構成に合わせて間取りを設計でき、設備や断熱材などのグレード、床材・壁紙にいたるまで自由に選べます。
タカオホームソリューションズでは、建売住宅・注文住宅どちらも取り扱っておりますので、どちらにするか迷った際はぜひご相談ください。
注文住宅を考える際には、家を建てる流れを理解しておくことが重要です。こちらの記事では、家を建てる流れについて解説しています。費用や期間も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
建売住宅は人気があり、好条件の物件は早期に売約済みになってしまうことも少なくありません。購入を検討している人はさまざまな物件を内覧して、予算や希望条件に合う建売住宅を見つけましょう。
タカオホームソリューションズは、岐阜県を中心に新築の分譲住宅・注文住宅を施工する建築会社です。年間100棟以上の住宅を建てており、立地や家事動線、収納力など、生活に便利な面を重視した間取りの住宅を提案しています。また、引き渡し後のアフターサービスも充実しています。
建売住宅・注文住宅でお悩みの方は、ぜひお気軽にタカオホームソリューションズにお問い合わせください。
